当信托账户不再值得信任：通过维多利亚州房地产基金追回信托资金

将定金交给房地产经纪人——或通过中介账户收取租金——都基于一个简单的期望：这笔钱将到达其应有的归属。在绝大多数情况下，确实如此。然而，维多利亚州近期发生的一系列案件表明，当这种信任被辜负时会发生什么，更重要的是，受影响的当事人有明确的途径来追回损失。

令人担忧的趋势

在近期最引人注目的案例之一中，经营 Ray White Romsey 的 Debra Lawry 涉嫌挪用约193,000澳元的客户信托资金，并据称在其2024年纪律聆讯之前离开了澳大利亚。维多利亚州民事与行政仲裁庭（VCAT）此后永久吊销了她的从业牌照。

这并非个例。维多利亚州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）指控 Sunbury 地区的经纪人 Syed Nasir Zafar 涉嫌造成超过930,000澳元的信托账户亏空。Ballarat 地区的经纪人 Richard Hayden 在造成近160万澳元的信托账户亏空、并欺诈性转移约776,000澳元供个人使用后，被判处12个月监禁。

什么是“信托资金”？

根据法律规定，定金、租金及其他客户资金必须存放在专门的、经独立审计的信托账户中，与中介自有资金完全分开。经纪人仅作为保管人。若经纪人动用该账户供个人使用、在成交后未向卖方付款，或未将租金汇付给房东，即构成挪用（defalcation）——而这正是法律旨在补救的行为。

安全保障：维多利亚州房地产基金

维多利亚州房地产基金（Victorian Property Fund）依据《1980年房地产经纪人法》（Estate Agents Act 1980）设立，旨在向因房地产经纪人或产权过户师挪用资金而蒙受损失的人士提供赔偿。该基金的部分资金来源于全州经纪人信托账户所产生的利息。在索赔成功的情况下，符合条件的索赔人可追回其全部金钱损失，以及为提出索赔而产生的合理费用。

我们如何提供帮助

向该基金提出索赔涉及诸多专业技术问题。索赔人必须证明损失源于持牌经纪人在其业务过程中的挪用行为——而不仅仅是服务欠佳或建议不当——并以适当的证据支持该索赔。本所已成功协助众多客户通过该基金追回赔偿。我们可以：

• 评估您的损失是否符合赔偿条件；
• 准备并提交正确的索赔表格及所有证明文件；
• 代表您与维多利亚州消费者事务局沟通；以及
• 如索赔被拒，向 VCAT 申请复核，而该申请必须在决定作出后三个月内提出。

相关时限可能适用，因此尽早采取行动至关重要。如果您怀疑自己的定金或租金已被挪用，欢迎联系我们的房地产法团队进行保密咨询。